Diese Seite erklärt Schritt für Schritt, wie AirbnbErtragsRechner aus Ihren fünf Eingaben eine geschätzte monatliche Ertragszahl berechnet, wofür jeder Standardwert steht und was die Berechnung bewusst nicht abbildet. Ziel ist volle Transparenz: Nichts hier ist eine Blackbox, jede angezeigte Zahl lässt sich auf eine konkrete Rechenzeile unten zurückführen.
Der Rechner geht von einem Standardmonat mit 30 Tagen aus und multipliziert diesen mit Ihrer eingegebenen Auslastung (in Prozent), um die geschätzte Anzahl belegter Nächte im Monat zu erhalten. Bei 60 % Auslastung auf einen 30-Tage-Monat ergeben sich beispielsweise rund 18 belegte Nächte. Das ist eine Vereinfachung — echte Monate haben 28 bis 31 Tage, und die Auslastung verteilt sich selten gleichmäßig — aber ein fester 30-Tage-Ausgangswert hält die Formel über alle Eingabekombinationen hinweg konsistent und nachvollziehbar.
Die Mieteinnahmen ergeben sich, indem der durchschnittliche Preis pro Nacht mit den geschätzten belegten Nächten aus Schritt 1 multipliziert wird. Das ist der größte und zugleich sensibelste Bestandteil der gesamten Rechnung, da beide zugrunde liegenden Werte (Preis und Auslastung) selbst Ihre eigenen Schätzungen sind und keine geprüften Marktdaten.
Um aus der Anzahl belegter Nächte eine Anzahl einzelner Aufenthalte abzuleiten, teilt der Rechner die belegten Nächte durch eine angenommene durchschnittliche Aufenthaltsdauer von 4 Nächten. Diese geschätzte Anzahl von Aufenthalten wird dann mit Ihrer eingegebenen Reinigungsgebühr pro Aufenthalt multipliziert, um die geschätzten Reinigungseinnahmen zu erhalten. Die Annahme von 4 Nächten ist ein allgemeiner Platzhalter, kein gemessener Wert für einen bestimmten Markt oder Immobilientyp — weicht Ihre tatsächliche durchschnittliche Aufenthaltsdauer deutlich davon ab (kürzer bedeutet häufigere Wechsel und mehr Reinigungseinnahmen, aber auch mehr Reinigungsaufwand; länger bedeutet das Gegenteil), weichen auch Ihre echten Zahlen in diese Richtung von der Schätzung ab.
Der Bruttoumsatz ist die Summe aus Mieteinnahmen (Schritt 2) und Reinigungseinnahmen (Schritt 3). Das ist der Gesamtbetrag, der vor Abzug jeglicher Gebühren oder Kosten auf dem Konto der Vermietung eingeht, und die Basis, auf die im nächsten Schritt die Plattformgebühr angewendet wird.
Der eingegebene Plattformgebühren-Prozentsatz wird auf den Bruttoumsatz (nicht nur auf die Mieteinnahmen) angewendet, um zu schätzen, was die Buchungsplattform einbehält. In der Praxis unterscheiden sich Gebührenmodelle je nach Plattform, Kontotyp und teils nach Buchungswertstufe, und Zahlungsabwicklungskosten werden je nach Plattform manchmal separat ausgewiesen. Dieser Rechner verwendet bewusst einen einzelnen anpassbaren Prozentsatz statt jedes einzelne Gebührenmodell nachzubilden — setzen Sie dieses Feld auf den Wert, den Ihre tatsächliche Plattform und Ihr Kontotyp berechnen.
Was auch immer Sie als monatliche Fixkosten eingeben (Hypothek oder Miete, Nebenkosten, Internet, wiederkehrendes Verbrauchsmaterial, Schädlingsbekämpfung, Software-Abos für die Vermietung und Ähnliches), wird vom Betrag nach Abzug der Plattformgebühr subtrahiert, um das im Ergebnis oben angezeigte geschätzte monatliche Nettoeinkommen zu erhalten.
Die vorausgefüllten Standardwerte (120 € Preis pro Nacht, 60 % Auslastung, 60 € Reinigungsgebühr, 3 % Plattformgebühr, 1.100 € monatliche Fixkosten) sind illustrative Ausgangswerte, die zeigen sollen, wie sich der Rechner mit einem plausiblen mittleren Zahlenset verhält — sie sind keine Aussage über aktuelle Marktpreise, aktuelle Auslastungsniveaus oder aktuelle Gebührenmodelle einer bestimmten Stadt oder eines Landes. Ersetzen Sie jeden dieser Werte durch Ihre eigenen recherchierten Zahlen, bevor Sie das Ergebnis für Ihre Situation als aussagekräftig betrachten.
Um ehrlich zu bleiben statt trügerisch genau zu wirken, enthält diese Berechnung nicht: Einkommensteuer jeglicher Art; die Aufteilung zwischen Tilgung und Zinsanteil einer Finanzierung oder einen Tilgungsplan; Gebäudeversicherungsprämien oder eine eigene Instandhaltungsrücklage; einmalige Anschaffungskosten wie Möblierung, Fotos oder Erstausstattung; lokale Kur- oder Übernachtungssteuern, Gewerbeanmeldegebühren oder WEG-Umlagen; saisonale Schwankungen bei Auslastung oder Preis im Jahresverlauf; sowie jede Einschätzung, ob Kurzzeitvermietung an einer bestimmten Adresse rechtlich zulässig ist. Vorschriften zur Kurzzeitvermietung unterscheiden sich erheblich zwischen Städten und Gemeinden und ändern sich im Zeitverlauf — prüfen Sie aktuelle lokale Regeln immer direkt bei Ihrer Gemeinde, gegebenenfalls der Eigentümergemeinschaft und einer qualifizierten Fachperson.
Einige größere Analyseplattformen für Kurzzeitvermietung erstellen ihre Ertragsschätzungen aus proprietären Datenbanken vergleichbarer Angebote, historischen Buchungsdaten und eigenen Marktmodellen, die für Nutzende nicht einsehbar sind. Das kann zu einer marktspezifischeren Schätzung führen, bedeutet aber auch, dass man einer Zahl vertrauen muss, die man nicht selbst nachvollziehen kann. AirbnbErtragsRechner geht bewusst den umgekehrten Weg: Jede Eingabe liefern und prüfen Sie selbst, jeder Rechenschritt ist auf dieser Seite dokumentiert, und das Tool behauptet nie, Ihren konkreten Markt besser zu kennen als Sie selbst. Der Kompromiss ist real — dieses Tool kann Ihnen nicht sagen, wie hoch der Marktpreis in Ihrer Nachbarschaft tatsächlich ist, sondern nur, was Ihre eingegebenen Annahmen implizieren, sobald Sie diesen Preis kennen. Die Kombination aus diesem Rechner und echter lokaler Recherche (vergleichbare Angebote, die Einschätzung einer Hausverwaltung vor Ort oder eigene Marktbeobachtung) verbindet beide Ansätze sinnvoll.
Bevor Sie dem Ergebnis dieses oder eines anderen Rechners vertrauen, lohnt sich ein Belastungstest. Geben Sie einmal eine bewusst vorsichtige und einmal eine bewusst optimistische Auslastung ein und schauen Sie, wie groß der Abstand zwischen den beiden Nettoeinkommen ausfällt — dieser Abstand ist ein grobes Maß dafür, wie unsicher Ihre Schätzung tatsächlich ist. Wenn eine kleine Änderung einer Annahme das Nettoeinkommen von klar profitabel zu Nullrunde oder Verlust kippen lässt, ist das ein Signal, dass diese Annahme mehr Recherche verdient, bevor Sie sich für eine echte Entscheidung darauf verlassen — kein Fehler des Rechners selbst.
Diese Methodik spiegelt die auf dieser Seite veröffentlichte Berechnungslogik wider. Sollten sich die zugrunde liegende Formel, die Standardwerte oder die Annahmen jemals ändern, wird diese Seite aktualisiert, damit die Ergebnisse des Rechners stets auf eine dokumentierte Methode zurückführbar bleiben und nicht auf eine unerklärte Blackbox.