Schätzen Sie Ihr monatliches Einkommen aus Kurzzeitvermietung nach Auslastung, Reinigung und Gebühren.
Dieses Tool macht aus fünf Zahlen, die Sie selbst festlegen, eine nachvollziehbare Schätzung dessen, was eine Kurzzeitvermietung monatlich einbringen könnte. Es greift nicht auf Vergleichsobjekte zu, kennt Ihre Adresse nicht und behauptet nicht, Ihren lokalen Markt besser zu kennen als Sie selbst. Stattdessen rechnet es Schritt für Schritt mit genau den Annahmen, die Sie eingeben — und zeigt offen, wie das Ergebnis zustande kommt, damit Sie jede Eingabe ändern und sofort sehen können, wie stark sich das auf das Endergebnis auswirkt.
Im Einzelnen bedeuten die Eingabefelder Folgendes:
Das ist der Preis, den ein Gast pro Nacht zahlt, vor allen Gebühren. Dieser Wert hat den größten Hebel in der gesamten Rechnung, weil er mit jeder belegten Nacht im Monat multipliziert wird. Ein häufiger Fehler ist, hier einen Preis aus der Hochsaison oder von einem Feiertagswochenende anzusetzen, als gälte er das ganze Jahr über. Realistischer ist ein über das ganze Jahr gemittelter Durchschnittspreis, der auch schwächere Wochen einbezieht.
Die Auslastung gibt an, wie viel Prozent der verfügbaren Nächte tatsächlich gebucht werden. Genau hier neigen viele Erstvermieter zu Überschätzung, weil ein durchgehend ausgebuchter Kalender verlockend klingt. In Wirklichkeit wird die Auslastung durch Saisonalität, lokale Konkurrenz, das Alter Ihres Angebots (neue Inserate starten meist langsamer, bis genügend Bewertungen vorliegen) und Ihre Preisgestaltung im Vergleich zu ähnlichen Unterkünften in der Nähe beeinflusst. Der Rechner wendet Ihre Auslastung auf einen 30-Tage-Monat an, um die belegten Nächte zu schätzen, und multipliziert diese dann mit dem Preis pro Nacht.
Die meisten Gäste zahlen zusätzlich zum Nachtpreis eine Reinigungsgebühr, die als Einnahme beim Vermieter ankommt — sie muss aber auch die tatsächlichen Kosten für den Wechsel zwischen den Aufenthalten decken (Wäsche, Nachfüllen von Verbrauchsmaterial, Zeitaufwand einer Reinigungskraft), was oft unterschätzt wird. Der Rechner geht von einer durchschnittlichen Aufenthaltsdauer von vier Nächten aus, um aus den belegten Nächten eine geschätzte Anzahl einzelner Buchungen abzuleiten, und multipliziert diese mit Ihrer Reinigungsgebühr. Weicht Ihre tatsächliche durchschnittliche Aufenthaltsdauer deutlich von vier Nächten ab, weichen auch Ihre echten Reinigungseinnahmen und die tatsächliche Wechselhäufigkeit von dieser Schätzung ab.
Dieser Prozentsatz bildet ab, was die Buchungsplattform vom Bruttoumsatz einbehält — für das Hosting Ihres Inserats, die Zahlungsabwicklung sowie Support und Reichweite. Gebührenmodelle unterscheiden sich zwischen Plattformen und Kontotypen und können zusätzlich mit separaten Zahlungsabwicklungskosten zusammenhängen, die hier nicht gesondert ausgewiesen werden. Da die Gebühr als Prozentsatz auf den kombinierten Miet- und Reinigungsumsatz berechnet wird, passt sie sich automatisch an, wenn sich Ihre anderen Eingaben ändern.
Dieses eine Feld soll alles erfassen, was unabhängig davon anfällt, ob überhaupt eine Nacht gebucht wird: Hypothek oder Miete, Nebenkosten, Internet, bereitgestellte Streaming-Abos, Schädlingsbekämpfung, Gartenpflege, Verbrauchsmaterial sowie wiederkehrende Software- oder Versicherungskosten. Diese Vereinfachung macht das Feld leicht nutzbar, ist aber gleichzeitig seine größte Einschränkung — mehr dazu weiter unten.
Mit den oben bereits eingetragenen Standardwerten — 120 € pro Nacht, 60 % Auslastung, 60 € Reinigungsgebühr, 3 % Plattformgebühr und 1.100 € monatliche Fixkosten — ergibt sich Folgendes: Ein 30-Tage-Monat bei 60 % Auslastung entspricht etwa 18 belegten Nächten. Bei 120 € pro Nacht sind das rund 2.160 € Mieteinnahmen. Teilt man die belegten Nächte durch die angenommenen 4 Nächte pro Aufenthalt, ergeben sich etwa 4,5 Buchungen, was bei 60 € Reinigungsgebühr rund 270 € zusätzliche Einnahmen bedeutet — zusammen also etwa 2.430 € Bruttoumsatz. Eine Plattformgebühr von 3 % darauf sind rund 73 €, sodass nach Abzug der Gebühr etwa 2.357 € übrig bleiben. Zieht man die 1.100 € Fixkosten ab, ergibt sich ein geschätztes monatliches Nettoeinkommen von rund 1.257 €. Ändern Sie eine einzige Eingabe — eine niedrigere Auslastung in der Nebensaison, eine höhere Reinigungsgebühr, die die tatsächlichen Kosten widerspiegelt, oder höhere Fixkosten wegen eines neuen Wartungsvertrags — und die gesamte Kette wird oben sofort neu berechnet.
Hochsaison-Auslastung als Jahresdurchschnitt ansetzen. Eine Immobilie, die im Sommer oder an Feiertagen fast durchgehend ausgebucht ist, kann den Rest des Jahres deutlich leerer stehen. Von der geschäftigsten vorstellbaren Zeit auszugehen, statt von einem realistischen Jahresdurchschnitt, ist der häufigste Grund für zu optimistische Ertragsschätzungen.
Reinigungs- und Wechselkosten unterschätzen. Die dem Gast berechnete Reinigungsgebühr ist nicht dasselbe wie die tatsächlichen Kosten für Reinigung, Wäsche und Nachfüllen von Verbrauchsmaterial zwischen den Aufenthalten. Liegen Ihre echten Kosten über der berechneten Gebühr, schmälert diese Lücke das Nettoeinkommen — der Rechner zeigt das nur, wenn Sie eine Reinigungsgebühr eingeben, die Ihre tatsächlichen Kosten widerspiegelt, nicht nur den Betrag, den Sie Gästen berechnen.
Lokale Vorschriften zur Kurzzeitvermietung ignorieren. Regeln zur Kurzzeitvermietung — Genehmigungspflicht, Registrierung, Belegungsobergrenzen, Zweckentfremdungsverbote, WEG-Beschlüsse und Kur- oder Übernachtungssteuern — unterscheiden sich stark zwischen Städten und Gemeinden und ändern sich im Zeitverlauf. Dieser Rechner kennt die Vorschriften an Ihrem Standort nicht und kann nicht beurteilen, ob Kurzzeitvermietung an Ihrer Adresse überhaupt zulässig ist. Prüfen Sie aktuelle lokale Vorgaben immer direkt bei Ihrer Gemeinde, gegebenenfalls der Eigentümergemeinschaft und einer qualifizierten Fachperson vor Ort, bevor Sie sich auf eine Ertragsschätzung verlassen.
Einmalige Anschaffungs- und laufende Instandhaltungskosten vergessen. Möblierung, Fotos, erste Ausstattung sowie gelegentliche Reparaturen oder Ersatzbeschaffungen (ein defektes Gerät, abgenutzte Möbel, eine beschädigte Matratze) tauchen in einer einzelnen Monatsrechnung nicht auf, sind aber reale Kosten des Vermietens über die Zeit.
Steuern und Finanzierungsdetails übersehen. Dieser Rechner schätzt das Nettoeinkommen vor Steuern und trennt Zins- nicht von Tilgungsanteilen, Versicherung oder Grundsteuer — all das beeinflusst Ihren tatsächlichen Cashflow nach Steuern anders, als es eine einzelne Fixkosten-Zahl abbilden kann.
Annehmen, die Zahlen eines Monats gelten für das ganze Jahr. Einnahmen aus Kurzzeitvermietung schwanken fast überall mit der Nachfrage und der Saison. Es lohnt sich, den Rechner einmal mit einer vorsichtigen Auslastung für die Nebensaison und einmal mit einer optimistischeren Annahme für die Hochsaison durchzurechnen und den Durchschnitt beider Werte zu betrachten, statt sich auf eine einzelne Momentaufnahme zu verlassen.
Um ehrlich statt trügerisch präzise zu bleiben, berechnet dieses Tool keine adressgenauen Vergleichspreise, modelliert keine Saisonalität automatisch, berechnet keine Einkommensteuer, Abschreibung oder Tilgungspläne und beurteilt nicht, ob Kurzzeitvermietung an Ihrer Immobilie rechtlich zulässig ist. Es ist ein Ausgangspunkt für die Rechnung, kein Ersatz für lokale Marktrecherche, eine steuerliche Fachperson oder die aktuell geltenden Vorschriften an Ihrem Standort. Die vollständige Formel und alle Annahmen finden Sie auf der Methodik-Seite.