Eine Ertragsschätzung ist nur so gut wie ihre Kostenseite. Einnahmen kann man sich leicht vorstellen: Nächte mal Preis. Kosten sind klein, verstreut und unregelmäßig, deshalb werden sie leicht vergessen. Dieser Beitrag nennt die Ausgaben, die am häufigsten fehlen, zeigt, wie man sie beziffert, und nutzt ein Rechenbeispiel, um zu zeigen, wie stark sie das Ergebnis unseres Rechners verändern. Beträge in Euro.
Der Rechner hat ein einziges Feld für monatliche Fixkosten. Was Sie dort eintragen, wird Euro für Euro vom Netto abgezogen. Liegt die Zahl 330 € zu niedrig, ist Ihre Schätzung jeden Monat um 330 € zu hoch, das sind fast 4.000 € im Jahr. Vermieter übertreiben ihre Kosten selten. Fast immer unterschätzen sie sie, weil sie an die Kreditrate denken und den Rest vergessen.
Seife, Toilettenpapier, Kaffee, Müllbeutel, Putzmittel, Glühbirnen, Batterien und Küchengrundausstattung werden zwischen Gästen verbraucht. Selbst kleine Beträge summieren sich bei häufigem Gästewechsel. Notieren Sie zwei Monate lang, was Sie kaufen, und teilen Sie durch die Monate.
Bettwäsche und Handtücher nutzen sich schneller ab als im Privathaushalt, weil sie nach jedem Aufenthalt gewaschen werden. Planen Sie den Ersatz ein, nicht nur das Waschen.
Gäste verbrauchen mehr Strom, Wasser und Heizung oder Kühlung als ein typischer Bewohner und achten nicht auf die Rechnung. Internet und angebotene Streamingdienste zahlen Sie ebenfalls selbst.
Eine normale Wohngebäude- oder Hausratpolice deckt Gäste oder gewerbliche Nutzung möglicherweise nicht ab. Fragen Sie Ihren Versicherer direkt, was für Kurzzeitvermietung gilt und was eine passende Police kostet, und tragen Sie den Monatsanteil ein.
Channel-Manager, smarte Schlösser mit Abo, Preistools und Co-Host oder Verwalter kosten Geld. Ein Verwalter nimmt meist einen Prozentsatz der Einnahmen, den der Rechner nicht gesondert abbildet. Nutzen Sie einen, addieren Sie den erwarteten Monatsbetrag zu den Fixkosten oder senken Sie die Einnahmen entsprechend.
Möbel, Matratzen, Geräte und Anstrich verschleißen bei ständigem Gästewechsel schneller. Üblich ist, monatlich eine Instandhaltungsrücklage zurückzulegen, statt auf die Rechnung zu warten. Die richtige Höhe hängt von Alter und Zustand der Immobilie ab; nehmen Sie Ihre eigenen Angebote und Erfahrungen, keinen pauschalen Prozentsatz.
Möbel, Fotos, ein Schloss, Sicherheitsausrüstung und Erstausstattung sind einmalige Kosten. Sie gehören nicht in die monatlichen Fixkosten, bestimmen aber, wie lange es dauert, bis Sie das Geld zurückverdient haben. Teilen Sie die Summe durch die Monate, die Sie betreiben wollen, um das monatliche Gewicht zu sehen.
Genehmigungen, Registrierungsgebühren, Prüfkosten und Übernachtungs- oder Kurabgaben legen Stadt, Kreis oder Land fest, und sie unterscheiden sich stark. Wir nennen hier keine Sätze, weil sie örtlich sind und sich ändern. Fragen Sie Ihre zuständige Stelle, was gilt und ob die Abgabe von der Plattform eingezogen wird oder von Ihnen abzuführen ist.
Berechnen Sie Gästen 60 €, zahlen aber Ihrer Reinigungskraft 75 € pro Wechsel, verliert jeder Aufenthalt 15 €, noch vor Wäsche und Material. Im Basisbeispiel mit 4,5 Aufenthalten im Monat sind das verdeckte 67,50 € pro Monat. Tragen Sie die Reinigungsgebühr abzüglich dieser Lücke ein oder erhöhen Sie die Fixkosten um den Fehlbetrag.
Nehmen wir den Basisfall: 120 € Nachtpreis, 60 % Auslastung, 60 € Reinigungsgebühr, 3 % Plattformgebühr und 1.100 € Fixkosten. Der Rechner ergibt ein geschätztes Netto von etwa 1.257 € pro Monat. Nun stellt der Vermieter fest, dass die 1.100 € nur Kredit, Nebenkosten und Internet abdeckten, und ergänzt die fehlenden Posten:
| Ergänzte Position | Monatsbetrag |
|---|---|
| Verbrauchsmaterial | 150 € |
| Instandhaltungsrücklage | 120 € |
| Software und Abos | 60 € |
| Summe ergänzt | 330 € |
Die Fixkosten steigen auf 1.430 €, das geschätzte Netto sinkt auf 2.357,10 € - 1.430 € = etwa 927 € pro Monat. Das ist ein Rückgang um 26 %, allein durch nie eingetragene Kosten. Die Beträge im Beispiel sind Illustrationen, keine typischen Werte; Ihre eigenen Belege sind die richtige Quelle.
Wird der niedrige Fall negativ, heißt das nicht, dass die Idee schlecht ist. Es zeigt, wie viel Puffer Sie brauchen, und Sie können entscheiden, ob Sie eine ruhige Saison tragen können. Für die Einnahmenseite derselben Rechnung lesen Sie Einnahmen schätzen, Schritt für Schritt. Dieser Beitrag ist allgemeine Information und keine Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung.