Unser Rechner zeigt das Einkommen vor Steuern, und das ist Absicht: Die steuerliche Behandlung hängt von Ihrem Land, Ihrem Bundesland oder Bundesstaat, der Nutzung der Immobilie und Ihren übrigen Einkünften ab. Dieser Beitrag erklärt die Hauptideen in einfacher Sprache für Vermieter von Immobilien in den Vereinigten Staaten, auf Grundlage von Veröffentlichungen der US-Steuerbehörde IRS. Beträge in diesem Beitrag sind in US-Dollar. Es ist eine Einführung, keine Steuerberatung, und Regeln können sich ändern. Lesen Sie die genannten aktuellen IRS-Seiten oder fragen Sie eine qualifizierte Steuerfachperson. Wer in Deutschland oder einem anderen Land steuerpflichtig ist oder eine Immobilie dort vermietet, unterliegt anderen Regeln; hier gibt Ihr Finanzamt oder Ihre Steuerberatung Auskunft.
Der Rechner zieht Plattformgebühr und monatliche Fixkosten von den Bruttoeinnahmen ab. Er zieht keine Einkommensteuer, keine Selbstständigen-Sozialabgaben und keine Wirkung von Abschreibung und Abzügen ab. Zeigt der Rechner 1.257 € pro Monat, sind das bei zwölf gleichen Monaten rund 15.085 €, doch was Sie behalten, hängt davon ab, wie die Einnahmen steuerlich erfasst werden. Betrachten Sie das Ergebnis als operative Größe vor Steuern.
Die IRS-Publikation 527 (Residential Rental Property) erklärt: Vermieten Sie eine Immobilie, die Sie auch als Wohnung nutzen, im Jahr an weniger als 15 Tagen, müssen Sie die Mieteinnahmen nicht als Einkommen angeben, und Sie können für diese Tätigkeit auch keine Vermietungskosten abziehen. Beispiel: Wer sein Haus während einer Veranstaltung 10 Nächte zu 300 $ pro Nacht vermietet, erhält 3.000 $, und nach dieser Regel werden sie nicht als Einkommen deklariert. Ab 15 Tagen gelten die normalen Regeln. Prüfen Sie die aktuelle Publikation auf Details und Bedingungen, bevor Sie sich auf die Regel verlassen.
Publikation 527 sagt, Sie nutzen eine Wohneinheit als Wohnung, wenn Ihre private Nutzung das Größere aus 14 Tagen oder 10 % der Tage übersteigt, an denen Sie sie zu einem marktüblichen Preis an andere vermieten. Beispiel: Sie vermieten ein Ferienhaus an 200 Tagen. 10 % von 200 sind 20, und 20 ist mehr als 14, die Grenze liegt also bei 20 Tagen. Bleibt Ihre Familie 25 Tage, haben Sie die Grenze überschritten und das Haus gilt in dem Jahr als Wohnung, was die abziehbaren Kosten einschränkt. Bleibt sie 18 Tage, liegen Sie darunter. Tage, an denen Sie im Wesentlichen ganztägig an Reparatur oder Instandhaltung arbeiten, zählen in der Regel nicht als private Nutzung; die vollständigen Definitionen stehen in der Publikation.
Mieteinnahmen werden grundsätzlich im Schedule E (Supplemental Income and Loss) erklärt. Publikation 527 erläutert jedoch: Erbringen Sie wesentliche Leistungen hauptsächlich zum Komfort Ihrer Gäste, etwa regelmäßige Reinigung während des Aufenthalts oder Zimmerservice, kann die Tätigkeit als Gewerbe gelten und im Schedule C (Profit or Loss From Business) erklärt werden. Dann kann zusätzlich die Selbstständigen-Steuer über Schedule SE anfallen. Publikation 925 (Passive Activity and At-Risk Rules) nennt eine Ausnahme für Vermietungen, bei denen die durchschnittliche Nutzungsdauer durch Kunden 7 Tage oder weniger beträgt: Solche Vermietungen gelten nicht automatisch als passive Vermietungstätigkeit. Viele Kurzzeitaufenthalte dauern im Schnitt weniger als 7 Tage, das ist also für Vermietung im Airbnb-Stil relevant. Ob eine Zwischenreinigung eine wesentliche Leistung ist, ist eine Tatsachenfrage; die IRS-Publikationen erklären die Unterscheidung. Hier lohnt sich eine kurze Beratung bei einer Steuerfachperson.
Für gewöhnliche Vermietung von Immobilien beschreibt Publikation 925 eine Sonderregel für Verluste bis 25.000 $ für aktiv Beteiligte, die mit steigendem modifiziertem bereinigtem Bruttoeinkommen abschmilzt. Fällt Ihre Kurzzeitvermietung unter die 7-Tage-Ausnahme, werden diese vermietungsspezifischen Regeln durch die allgemeinen Prüfungen für passive Tätigkeiten ersetzt, etwa ob Sie wesentlich mitarbeiten. Gehen Sie nicht davon aus, dass ein Verlust Ihr Gehalt mindert, ohne es zu prüfen.
Die Einkommensteuer ist nur eine Ebene. Viele Städte, Kreise und Staaten erheben Beherbergungs- oder Übernachtungsabgaben auf Kurzaufenthalte; mancherorts zieht die Plattform sie ein und führt sie ab, andernorts muss der Vermieter sich registrieren und abführen. Diese Abgaben sind örtlich, daher nennt diese Seite keine Sätze. Fragen Sie Ihre zuständige Steuer- oder Genehmigungsstelle, was für Ihre Adresse gilt.
Nutzen Sie den Rechner, um zu entscheiden, ob der Monatsbetrag attraktiv ist, und kürzen Sie ihn dann um Steuern gemäß Ihrer Situation. Besprechen Sie den passenden Prozentsatz für Rücklagen mit einer Steuerberatung, statt einer Faustregel aus dem Internet zu folgen. Zur Kostenseite lesen Sie vergessene Kosten, zur Einnahmenseite Einnahmen schätzen.
Primärquellen: IRS Publication 527, Residential Rental Property (irs.gov/publications/p527) und IRS Publication 925, Passive Activity and At-Risk Rules (irs.gov/publications/p925). Dieser Beitrag ist allgemeine Information und keine Steuer-, Rechts- oder Finanzberatung.