Hier beantworten wir die Fragen, die uns am häufigsten zur Ertragsschätzung bei Kurzzeitvermietung erreichen. Jede Antwort erklärt die Überlegung hinter dem Rechner, liefert aber bewusst keine konkrete Zahl zum Übernehmen — diese hängt von Ihrer Immobilie und Ihrem lokalen Markt ab und sollte vor Ort geprüft werden.
Was ist eine realistische Auslastung für meine Immobilie? +
Die Auslastung schwankt stark je nach Markt, Saison, Art der Immobilie und Alter des Inserats. Statt eine einzelne Zahl zu raten, lohnt sich ein Blick auf tatsächlich gebuchte, vergleichbare Angebote in Ihrer Gegend. Bedenken Sie außerdem, dass neue Inserate meist langsamer starten, bis genügend Bewertungen vorliegen. Rechnen Sie am besten zweimal — einmal mit einer vorsichtigen Annahme für die Nebensaison und einmal mit einer optimistischeren für die Hochsaison — um eine realistische Spanne statt einer einzelnen zu positiven Zahl zu erhalten.
Sind Steuern, Genehmigungen oder Registrierungsgebühren enthalten? +
Nein. Vorschriften zur Kurzzeitvermietung — Genehmigungspflicht, Registrierung, Zweckentfremdungsverbote, WEG-Beschlüsse sowie Kur- oder Übernachtungssteuern — unterscheiden sich stark zwischen Städten und Gemeinden und ändern sich im Zeitverlauf, weshalb dieser Rechner sie bewusst nicht modelliert. Prüfen Sie aktuelle Vorgaben immer direkt bei Ihrer Gemeinde, gegebenenfalls der Eigentümergemeinschaft und einer qualifizierten Fachperson vor Ort, bevor Sie annehmen, dass eine Immobilie für Kurzzeitvermietung zulässig ist.
Werden meine Daten irgendwo gespeichert? +
Nein. Jede Berechnung läuft lokal in Ihrem Browser per JavaScript ab — die von Ihnen eingegebenen Zahlen werden nie an einen Server übertragen, in einer Datenbank gespeichert oder weitergegeben. Beim Schließen oder Neuladen der Seite werden alle Eingaben gelöscht.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettoeinkommen in diesem Rechner? +
Der Bruttoumsatz ist die Summe aus Mieteinnahmen und Reinigungseinnahmen, bevor irgendetwas abgezogen wird. Das Nettoeinkommen ist das, was nach Abzug der Plattformgebühr und Ihrer monatlichen Fixkosten von diesem Bruttobetrag übrig bleibt. Es handelt sich weiterhin um ein Nettoeinkommen "vor Fremdkapitalkosten" in dem Sinne, dass Zinsanteile, Einkommensteuer oder eine Instandhaltungsrücklage nicht separat ausgewiesen werden — es spiegelt nur das wider, was Sie als Fixkosten eingegeben haben.
Warum fragt der Rechner nach der Reinigungsgebühr, wenn der Gast sie zahlt? +
Eine dem Gast berechnete Reinigungsgebühr ist eine Einnahme, die über Ihr Konto läuft, und gehört daher in eine Bruttoumsatzrechnung. Wichtig ist, hier einen Betrag einzutragen, der die tatsächlichen Reinigungs- und Wechselkosten widerspiegelt (Zeitaufwand, Wäsche, Nachfüllen von Verbrauchsmaterial), nicht einfach den Betrag, den Sie Gästen berechnen — berechnen Sie mehr als Ihre echten Kosten, wird das zu zusätzlichem Gewinn; berechnen Sie weniger, schmälert das still Ihr Nettoeinkommen.
Soll ich meinen besten Monat oder einen typischen Monat für die Auslastung verwenden? +
Verwenden Sie einen typischen, gemittelten Wert, nicht Ihren besten Monat. Die Nachfrage nach Kurzzeitvermietung ist fast überall saisonabhängig, und von einem einzelnen starken Monat auszugehen, ist der häufigste Grund für zu optimistische Jahresschätzungen. Verlässlicher ist es, den Rechner getrennt mit einer vorsichtigen und einer starken Annahme durchzurechnen und den tatsächlichen Jahresdurchschnitt irgendwo dazwischen anzunehmen.
Bildet die Plattformgebühr jedes Buchungsportal korrekt ab? +
Kein einzelner Prozentsatz kann jedes Portal exakt abbilden. Gebührenmodelle unterscheiden sich zwischen Buchungsplattformen und können zusätzlich vom Kontotyp abhängen, und Zahlungsabwicklungskosten werden hier nicht separat ausgewiesen. Betrachten Sie das Feld als anpassbaren Platzhalter für den Prozentsatz, den Ihre konkrete Plattform und Ihr Kontotyp tatsächlich berechnen, und aktualisieren Sie ihn, sobald sich der reale Wert ändert.
Welche Kosten sind NICHT in diesem Rechner enthalten? +
Dieses Tool berechnet keine Einkommensteuer, trennt keine Zins- von Tilgungsanteilen, modelliert Versicherungsprämien oder eine Instandhaltungsrücklage nicht separat von Ihren eingegebenen Fixkosten, berücksichtigt keine einmaligen Anschaffungskosten wie Möblierung oder Fotos und prüft nicht, ob Kurzzeitvermietung an Ihrer Adresse rechtlich zulässig ist. Es ist ein Ausgangspunkt für die Rechnung, kein vollständiges Finanzmodell.
Wie oft sollte ich die Zahlen neu berechnen? +
Immer dann, wenn sich eine Ihrer tatsächlichen Eingaben spürbar ändert — eine saisonale Nachfrageverschiebung, eine neue Preisstrategie, ein neuer Reinigungsdienst, veränderte Fixkosten oder ein geändertes Gebührenmodell der Plattform. Da Einnahmen aus Kurzzeitvermietung von Natur aus saisonal schwanken, ist es für viele Vermieter sinnvoll, die Schätzung zu Beginn jeder Saison neu zu prüfen, statt sich auf eine einmalige Berechnung zu verlassen.
Ist das eine Finanz-, Rechts- oder Steuerberatung? +
Nein. Dieser Rechner und die Inhalte auf dieser Seite sind Bildungsangebote, die dabei helfen sollen, die Mechanik von Einnahmen aus Kurzzeitvermietung zu verstehen. Sie ersetzen keine Finanz-, Rechts-, Anlage- oder Steuerberatung und kein Gespräch mit einer qualifizierten Steuerberatung, Rechtsanwältin oder der zuständigen Behörde vor Ort, bevor Sie eine reale finanzielle oder rechtliche Entscheidung treffen.
Warum weicht mein Ergebnis von dem eines Marktdaten-Tools ab? +
Marktdaten-Plattformen erstellen ihre Schätzungen oft aus adressgenauen Vergleichsobjekten, historischen Buchungsdaten und eigenen Nachfragemodellen für viele Märkte gleichzeitig. Dieser Rechner tut nichts davon — er rechnet ausschließlich mit den fünf Zahlen, die Sie selbst eingeben. Das ist ein bewusster Kompromiss: Sie erhalten volle Transparenz darüber, wie die Zahl zustande kommt, und volle Kontrolle über jede Annahme, verlieren aber die marktspezifischen Daten größerer Plattformen. Nutzen Sie diesen Rechner, um die Mechanik zu verstehen und Szenarien schnell zu testen, und ein adressgenaues Marktdaten-Tool als ergänzende Quelle für die Preis- und Auslastungsannahmen, die Sie hier eingeben.
Muss ich Einnahmen aus Kurzzeitvermietung versteuern? +
In aller Regel ja, aber die genaue steuerliche Behandlung (Einkommensteuer, mögliche Gewerbesteuerpflicht, Umsatzsteuer ab bestimmten Umsatzgrenzen, Kur- oder Übernachtungssteuer der Gemeinde) hängt von Ihrer individuellen Situation und Ihrem Standort ab und ändert sich immer wieder. Dieser Rechner bildet ausdrücklich keine Steuerlast ab und kann eine steuerliche Beratung nicht ersetzen. Sprechen Sie vor der ersten Vermietung mit einer Steuerberatung, die mit Kurzzeitvermietung an Ihrem Standort vertraut ist.